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2018-06-07 14:39:00
以L+Mall天津陆家嘴中心为例 看天津零售业发展趋势

 

不知何时,业内开始流传“传统零售将死”,门店即将消失的观点。

  

大错特错!

  

沃顿商学院市场营销学教授大卫·贝尔认为,无论零售业如何变化,其本质不会改变——始终是满足消费者购物、社交和娱乐三方面的体验需求。实体零售一定不会消失,只是存在的方式需要改变。

  

根据支付宝数据显示,在去年天猫狂欢节节点:

  

• 有4900万客流被引导到实体店消费;

  

• 并有百万店铺线上线下打通;

  

• 天猫销售TOP20商家有18家为线下品牌的线上旗舰店。

 

而这类判断,对于天津商业市场而言同样适用。没有不景气的实体店,只有没找准定位、没把握好进场时机和进场商业类型的实体店。下文将以下半年即将开业的L+MALL天津陆家嘴中心作为案例,深入分析。

 

 

 

区域型购物中心是发展趋势 

  

研究表明,随着天津市级商圈与区域商圈逐步差异分化,区域型商圈将承担更多日常生活消费功能,分流区域消费者日常生活消费,对于解决消费者“最后一公里”需求至关重要。

 

 

 

据赢商大数据中心对天津各商圈内各购物中心项目的空置率监测,城市级商圈购物中心平均空置率达14%,区域级商圈整体经营相对乐观,平均空置率约6%,,竞争环境优良。

  

位于天津西站副中心的L+MALL天津陆家嘴中心,定位为区域型购物中心。体量达11万平方米,是所在商圈内面积最大、硬件实力最强的购物中心。

 

 

 

据统计,天津已开业的商业项目中,5-10万㎡的中型购物中心占主导,10万㎡以上中大型购物中心比例不足1/4,实属稀有。大的商业体量可以融合多业态,也是品牌首选。

  

据了解,L+MALL天津陆家嘴中心主体分为地上七层、地下一层,集精品零售、特色餐饮、儿童体验、主题娱乐、生活家居、服务配套等多元业态功能于一体,项目自建设以来就备受青睐,目前已与多个优质品牌签约。

 

 

G-Super精品超市

  

此外,区域型购物中心的收益能力日益凸显,满足特定区域内消费者的需求就是实现了差异化,这是区域型项目所具备的最强定位优势。对于零售品牌来说,差异化也是至关重要的。

  

位置、商圈研判始终是零售的核心 

  

想要让你的零售品牌在天津开花结果,需提前做好区域位置和商圈的研判。

  

1、区域位置

 

  

首先,由于线下交易的场所仅限于门店,所以门店所选的位置就显得很重要。L+MALL天津陆家嘴中心坐落内环线、中环线、快速路等环状交通动脉,10余条主干道环绕,项目地处地铁1号线上盖,46条公交线路穿行。各区域客源可源源不断输送。

  

2、消费者位置

  

当零售进入1.0时代,电商爆发、线上交易集中,对于线下门店有一定的冲击。不同位置的消费者在偏好上有很大不同。

 

 

上图可以看出,天津各商圈购买力指数有明显差异,L+MALL天津陆家嘴中心背靠排名前三的热门商圈,借力虹吸效应,消费者消费力高,数量多。

  

项目所在商圈消费者,对于服饰、零售和儿童亲子需求最大,人均消费最高。因此,我们建议服饰、零售类品牌进驻此商圈,接纳区域消费者的消费力。

   

3、商圈位置

  

如今,零售已进入线上、线下结合的时代,更需要关注商圈的选择和商圈内业态、品牌的比例。

 

 

上图显示,天津新兴区域型商圈经营效益更好。新兴区域型商圈虽坪效不及市级商圈,但各业态租售比平均为13%,对于商家的租金压力较低。

  

L+MALL天津陆家嘴中心所在区域,就是正在崛起的新兴商圈,对于零售业态需求高,吸纳力强。

 

 

消费升级的核心是消费者的升级  

  

随着新零售的爆发,对实体零售业来说,是机遇和挑战并存的。

  

营销学家大卫·贝尔建议实体零售企业管理者从“消费者—社区—国家”的逻辑来思考“谁是企业的目标消费者”,并研究其性别、年龄、居住区域等人口统计学特征,然后再深入探究该如何吸引消费者。

  

L+MALL天津陆家嘴中心3公里范围内有中高档小区28个,5A级写字楼10幢,五星级酒店3家,知名中小学校4所,直接辐射的常住人口达近39万人。项目5公里范围内拥有近300万万常住人口。

 

 

周边已识别高频到访人群资产水平如图,消费水平较高、复购率最高的中产阶级比例高达53.37%,对于一些中高端零售品牌有很好的消费能力。

 

 

从项目所在商圈的高频到访人群消费行为偏好比例来看,购物服务和餐饮占绝大比例。因此,零售、餐饮、和儿童教育、娱乐类品牌在此商圈发展潜力更大。

 

 

当然,最重要的是,线下零售要与消费者建立一种情感连接,比如可以通过视频、评论、在线社区等数字化手段提高消费者黏性,形成一种亲密关系。

  

在这一点上,L+MALL天津陆家嘴中心走在天津商业前列,运用移动、社交、云和大数据等新兴技术,打造商业智能管理中心网络,实现多种便利功能。并通过线上和线下极具创意的营销互动,实现项目—品牌—消费者之间的良性互动和亲密关联,并推进三者之间的互利共赢。

 

 

结语: 

  

通过以上分析可以看出,无论进入哪个城市,零售品牌只有做好门店选址、商圈研判和消费者分析才能长久的发展下去。(搜狐网)

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